Dieser Frage geht der Auto Ben Schäfer in seinem am 23. Januar 2023 erschienenen Buch „Immobilien als Kapitalanlage für Anfänger: Intelligent investieren – kaufen, vermieten, halten“ nach. Das E-Book gibt es für den Kindle für 8,99 €. Das Thema ist nicht nur für gewerbliche Investoren, sondern auch und gerade für private Anleger interessant, die sich Gedanken um ihre Altersvorsorge machen und dabei fragen, wie sie ihre Finanzen am effizientesten anlegen und verwalten.

Jedermann weiß zwar abstrakt, dass „Betongold“ zu den sichersten Anlageformen gehört, doch welche Rendite bringen Immobilien konkret? Welche Rolle spielen für die Investition die Region in Deutschland und der eigene Standort? Gibt es Unterschiede zwischen Immobilien Dresden   und Regensburg? Welche Art von Hauskauf lohnt sich? Nicht zuletzt behandelt Ben Schäfer das Thema Steuern, das bei der gewerblichen Nutzung einer Immobilie eine überragende Rolle spielt.

Aktuelle Marktsituation für Immobilieninvestitionen

Anfang des Jahres 2023 gab es in Deutschland einen Preisrückgang am Immobilienmarkt. Folgt man einer am 1. März 2023 veröffentlichten Studie der Deutschen Bank, war dies nur eine temporäre Delle im ansonsten weiterwachsenden Markt mit ungebrochenen Preissteigerungen. Diese Erkenntnis ist wichtig für Kaufinteressenten, die sich zuletzt fragten: Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilieninvestition vs. Inflation

Die Antwort lautet: Ja, sie lohnen sich nach wie vor. Die DB-Studie geht sogar in ihrem Fazit noch einen Schritt weiter und bezeichnet die Immobilieninvestition als einzig sicheren Schutz der eigenen Finanzen vor der Inflation. Hierfür hatten die Autoren ein Renditedreieck zwischen 1970 und 2022 analysiert. Sie stellen fest: Schon immer bot der Immobilienmarkt einen ehernen Inflationsschutz, und zwar gerade in Phasen mit einer überdurchschnittlich hohen Inflationsrate, wie sie seit 2022 wieder zu konstatieren ist. Der Grund: Die Immobilienpreise steigen noch stärker als die Gesamtinflation.

Angebot und Nachfrage

Hinzu kommen seit etwa 2020 in Deutschland eine große Angebotsknappheit sowie steigende Mieten. Letztere rufen gewerbliche Investoren auf den Plan, die sich beträchtliche Renditen durch eine Vermietung ausrechnen. Zwar sind im Jahr 2023 – Zeitpunkt dieser Betrachtung – auch die gestiegenen Bauzinsen zu betrachten. Da aber längerfristig ein weiterer Anstieg der Immobilienpreise zu erwarten ist, dürfte die eigene Wohnimmobilie ihren Status als Betongold halten, während Investoren in Mietimmobilien nach wie vor eine Rendite erwarten dürfen, welche den Kapitaldienst deutlich übersteigt.

Inflation

Die Deutsche Bank erwartet im Einklang mit vielen anderen Analysten noch in 2023 den Zinsgipfel der EZB. Die Inflation sinkt bereits wieder leicht (Stand: Mai 2023), sodass weitere Leitzinserhöhungen nicht mehr erforderlich sind oder bestenfalls moderat ausfallen dürften. Für fünf- bis zehnjährige Hypothekenzinsen erwarten Experten bis Jahresende 2023 einen durchschnittlichen Stand von 3,6 %, mithin kaum noch eine Veränderung.

Der Wert relativiert sich durch die allgemeine Inflationsrate, die damit zu negativen Realzinsen führt: Die Bauzinsen liegen unter der Inflation. Dies ist ein klassischer Investitionsanreiz, denn wer jetzt eine Immobilieninvestition tätigt, spart damit trotz der Hypothekenzinsen Geld. Die Deutsche Bank merkt an, dass Kreditnehmer bei negativen Realzinsen die Inflation nutzen. Sie zahlen bei der Finanzierung eines Hauses weniger Kaufkraft zurück, als sie an Kredit (inklusive Kapitaldienst) aufgenommen haben.

Wie sehr lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage für Vermieter?

Wie schon beschrieben übersteigen die Mieteinnahmen langfristig die Investitionskosten und den Kapitaldienst. Doch wie sehr lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage für Vermieter? Hier ist eine differenzierte Betrachtung erforderlich, die unter anderem die Region einbezieht. Nicht überall in Deutschland lassen sich kräftige Mieterhöhungen durchsetzen, die ohnehin hierzulande durch ein striktes regulatorisches Umfeld limitiert sind. Doch es gibt andere Wege als die Langzeitvermietung, nämlich Kurzzeitvermietungen und möblierte Vermietungen.

Auch Indexmieten (variable, am Verbraucherpreisindex orientierte Mieten nach § 557b BGB) weisen derzeit einen kräftig steigenden Anteil auf, was traditionell auf ein allgemein steigendes Mietwachstum (vs. Eigentum) hinweist. Der Hauptpreistreiber bleibt in 2023 die fundamentale Angebotsknappheit. In 59 von 126 im Rahmen der Studie untersuchten Städten übersteigt die Nachfrage das Angebot. Die DB-Autoren glauben sogar, dass sich das bis zum Ende des Jahrzehnts höchstens mäßig verbessert, denn die Bautätigkeit fällt zu schwach aus. In den Immobilienhotspots wie München, Berlin, Frankfurt, Hannover, Hamburg, Frankfurt, Düsseldorf, Heidelberg, Leipzig, Köln und Stuttgart ist mit einer Entspannung praktisch nicht zu rechnen.

Regionale Unterschiede für Investoren

Der eigene Standort und eine ganze Region waren schon immer wichtig für die Investition ins Betongold. In Dresden etwa, der Stadt an der Elbe, die nicht zu den aufgezählten deutschen Immobilienhotspots gehört, gibt es sogar innerstädtische Unterschiede, was der Verteilung des Stadtgebietes entlang der Elbe geschuldet ist. Im Stadtteil Loschwitz etwa sind Kaufimmobilien vergleichsweise teuer, in Prohlis und Weixdorf hingegen vergleichsweise günstig.

Solche Unterschiede gibt es auch in anderen Kommunen und Landkreisen. Das spielt eine Rolle für private Interessenten an einem Eigenheim, für das Gewerbe und für Investoren, welche die überregionale Marktentwicklung beobachten. Für sie lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage dort, wo auch künftig die höchsten Preissteigerungen zu erwarten sind.

Zum Inhalt des Buches von Ben Schäfer

Der Autor beginnt mit einem provokanten Statement: Jedermann sollte heute selbst seine Altersvorsorge managen – staatliche Systeme dürften schon in naher Zukunft versagen. Er zitiert den Tagesspiegel, der von einer Quelle aus Bundeswirtschaftsministerium erfahren hat, dass man auf Regierungsebene die Renten längst nicht mehr für sicher hält. Gleichzeitig frisst die Inflation spätestens seit 2022 die Ersparnisse auf. Der Wohnungsmangel wiederum treibt Mieten und Immobilienkaufpreise. Es kommen damit mindestens drei gute Gründe für die Investition ins Betongold zusammen.

Einzelne Kapitel des Buches

Grundsätzlich klärt der Autor in seinem Ratgeber darüber auf, wie die ersten Schritte hin zur Immobilieninvestition aussehen müssen. Dabei gilt es kostspielige Fallen zu vermeiden. In den einzelnen Kapiteln behandelt er diese Fragen:

• Sollen Immobilienkäufer das Haus vermieten oder selbst nutzen? Sollen sie an diesem langfristig festhalten oder bei veränderter Marktlage an einen Verkauf denken? Wie bauen sie mit ihrer Investition einen inflationsgeschützten Sachwert auf? Welche Pflichten und Rechte haben Vermieter und Mieter?
• Bonuskapitel: Welche Rolle spielen der Standort und die Region beim Immobilienkauf? Es folgt eine Checkliste für die Lage eines Objekts. Der Autor klärt auf, anhand welcher Fragestellungen sich diese richtig beurteilen lässt.
• Bonuskapitel: Wie lassen sich mit einer Immobilieninvestition Steuern sparen? Wie können Vermieter ihre Renovierungen, die Kreditzinsen und die Kosten für einen Hausmeister oder die komplette Hausverwaltung steuerlich geltend machen? Warum ist die vermietete Immobilie eine ausgezeichnete Rentenvorsorge?
• Welche Informationen liefert das Internet zum Thema? Das Buch enthält eine diesbezügliche Warnung: Das Internet ist auch die erste Anlaufstelle für dasjenige gefährliche Halbwissen, das kostspielige Konsequenzen nach sich zieht. Aus diesem Grund gibt es diesen fundiert recherchierten Praxisratgeber, der Anfänger vor teuren Stolperfallen bewahrt und ihnen einen souveränen Start in die Immobilieninvestition ermöglicht.
• Klarheit vor dem Immobilienkauf: Soll es das Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Wohnung oder gar ein denkmalgeschütztes Haus sein? All das hat sehr großen Einfluss auf die steuerliche Behandlung des Immobilienkaufs. Die steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalgeschützten Gebäuden sind beispielsweise sehr interessant. Doch natürlich entscheiden über die Gebäudeart auch sehr maßgeblich individuelle Ziele und Bedürfnissen. Darauf geht dieses Kapitel ein.
• Finanzierung und laufende Kosten: Es gibt verschiedene Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Der Klassiker ist der Bankkredit (ein bis zwei Banken) mit einer Anzahlung von 10 bis 20 %, doch das ist nicht die einzige Option. Zur reinen Finanzierung kommen laufende Kosten hinzu, welche Käufer häufig übersehen oder nicht sehen wollen. Der Ratgeber geht darauf und auf alle Eventualitäten ein, um Käufer vor bösen Überraschungen zu bewahren. Beispielhaft schildert er zudem den realistischen Bilderbuchablauf des Immobilienkaufs.

Für wen eignet sich dieses Buch?

Der Ratgeber firmiert bei den meisten Anbietern übergreifend unter der Rubrik „Finanzen“. Das ist auch berechtigt, denn der Autor behandelt das Thema unter diesem Blickwinkel. Er geht beispielsweise nicht auf die einzelnen architektonischen Möglichkeiten von Gebäuden oder auf technische Probleme beim Hausbau ein. Es geht darum, Einsteigern in die Immobilieninvestition diese komplexe Welt umfassend zu erklären und ihnen hilfreiche Tipps zu liefern, wie sie ihre Finanzen dabei schützen und das Vermögen wachsen statt schrumpfen lassen. Dieser Interessentenkreis möchte sich in kürzester Zeit aus der Vogelperspektive einen Überblick über diesen komplexen Sachverhalt verschaffen.

In dieser Hinsicht versteht sich das Buch als Kompass, der auf das Ziel zeigt und den Weg dorthin weist. Dann können Kaufwillige ihre ersten Schritte unternehmen. Wichtig ist außerdem zu wissen, dass das Buch von Ben Schäfer die spezielle Situation in Deutschland behandelt. An einem anderen Standort (Österreich, Schweiz) herrschen andere steuerliche Bedingungen und auch etwas andere Marktverhältnisse. Außerdem kann es für Leserinnen und Leser interessant sein, ihre eigene Region aus dem Blickwinkel dieses Ratgebers zu betrachten.

Es macht einen sehr großen Unterschied, ob jemand in München oder in einer ländlichen Gegend von Brandenburg an den Immobilienkauf denkt – die Preisunterschiede, aber auch die Preissteigerungsunterschiede sind gigantisch. In jedem Fall wird aber für jedermann die Frage beantwortet: Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage? Das fragen sich alle Menschen, die selbstverantwortlich ihre Altersvorsorge organisieren. Mit einer Immobilieninvestition können sie sich ein inflationsgeschütztes, lukratives zweites Standbein aufbauen.

Fazit

Wer an Betongeld als Inflationsschutz und Altersvorsorge denkt, kommt an diesem Buch kaum vorbei. Vor allem Personen, denen das Thema noch relativ neu ist, sei die Lektüre dringendst ans Herz gelegt. Der Ratgeber behandelt das Thema aus Sicht der Finanzen umfassend und tiefgründig, offene Fragen hinterlässt er nicht.